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Les six étapes d’un investissement locatif

Les six étapes d’un investissement locatif

Acheter pour louer n’a pas grand-chose à voir avec l’acquisition de sa résidence principale. S’il faut toujours lister vos critères de recherche et passer devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, une réflexion en amont et un suivi en aval s’imposent.

1- Définir votre projet

L’immobilier locatif répond à plusieurs objectifs. À vous de fixer les vôtres. Souhaitez-vous constituer un patrimoine, percevoir un complément de revenus ou faire baisser vos impôts ? Avez-vous prévu de revendre ce bien, de le transmettre à vos proches ou d’y habiter pour votre retraite ? En fonction du but à atteindre, vous ne vous tournerez pas vers les mêmes annonces.

Autre point essentiel : le financement. Disposez-vous d’un apport personnel suffisant pour honorer la transaction, frais d’acquisition compris, ou devez-vous recourir à un emprunt ? Parlez de votre projet d’investissement locatif à votre banquier. Il vous donnera une idée de votre capacité d’emprunt et de l’enveloppe disponible.

2- Établir les critères de recherche

Vous devez définir vos critères de recherche. Localisation, superficie, type de bien… Ici, il n’est pas question de vos goûts personnels, mais des besoins de vos futurs locataires.

Vous n’êtes pas obligés d’investir proche de chez vous. Pour trouver la ville qui correspond le mieux à vos objectifs, analysez le marché local. Privilégiez les zones où la demande des locataires est supérieure à l’offre de logements disponibles et celles présentant le meilleur rapport entre le prix au mètre carré à l’achat et le montant du loyer.

Vous ne couperez pas à l’éternel dilemme entre immobilier neuf et parc ancien. Acheter un logement délabré permet de payer moins cher au mètre carré et donc d’améliorer sa rentabilité. Si vous acquérez un appartement neuf, en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou que vous faites construire une maison pour la louer, la mise de départ sera plus élevée. Mais grâce à un bien tout juste terminé, vous vous démarquez et attirez des ménages avec un budget plus élevé. En effet, les locataires sont prêts à payer un supplément pour un logement répondant aux dernières normes d’isolation, un ascenseur, un espace extérieur, des rangements… De plus, votre appartement ou votre maison sera couvert par différentes garanties. Lors des deux premières années, le constructeur prendra en charge les réparations et le remplacement des équipements défaillants. Pour tout savoir sur les avantages d’un investissement locatif dans le neuf, c’est par ici.

3- Trouver la perle rare

Faites le tour des agences, consultez les annonces sur les sites spécialisés et organisez vos visites.

Une fois que vous avez déniché la perle rare, un rapide calcul pour estimer la rentabilité brute du produit s’impose. Si elle correspond à vos attentes, récoltez les informations qui vous permettront d’estimer le rendement net (taxe foncière, consommation d’énergie, assurance…). Si le chiffre est toujours satisfaisant, vous pourrez formuler une offre d’achat.

Lorsqu’elle sera acceptée, vous devrez encore obtenir votre financement avant de signer l’acte authentique de vente.

4- Exploiter le bien en location

Après une phase de travaux et d’aménagement, vous voilà désormais propriétaire d’un logement que vous devez mettre en location. Mais à quel prix ? En théorie, vous pouvez réclamer le loyer que vous voulez. En pratique, vous êtes soumis à l’encadrement des loyers et aux seuils imposés par les différents dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Loc’Avantages…).

Inutile d’afficher un loyer trop bas pour être sûr de capter des visiteurs ou de demander un tarif très élevé pour rentabiliser rapidement votre investissement. Adaptez-vous aux prix du marché. Fixez un prix qui attirera et fidélisera vos occupants. Pour connaître le juste prix, alignez-vous sur les biens similaires au vôtre (nu ou meublé, emplacement, superficie, prestations…). Si vous n’avez pas de point de comparaison, n’hésitez pas à contacter des agents immobiliers pour obtenir une estimation.

Quand l’équation est résolue, rédigez et publiez votre annonce. Organisez ensuite les visites, la signature du bail et l’état des lieux. Le temps vous manque ou vous ne vivez pas sur place ? Pourquoi ne pas confier la gestion de votre patrimoine à des professionnels ? Ils assumeront ces tâches pour vous, moyennant une rémunération.

5- Suivre son investissement

Une fois le bien loué, hors de question de l’oublier pour encaisser tranquillement vos loyers. Même si vous avez délégué l’exploitation à une agence, restez informés des travaux effectués, de ceux à prévoir et de la régularité des paiements.

Si vous le pouvez, programmez une visite par an et à la sortie de chaque locataire pour constater par vous-même l’état des lieux.

6- Déclarer ses revenus fonciers

Les loyers perçus sont imposables. Il vous faut les reporter lors de la déclaration annuelle de revenus.

En fonction de votre statut et du type de location que vous proposez, vous pouvez prétendre à différents dispositifs de défiscalisation immobilière et profiter d’une réduction du montant de votre imposition ou d’un abattement sur les recettes générées.

Source : SuperimmoNeuf